一、项目概况

沈阳大学位于沈阳市大东区望花南街21号（联合路54号），现有学生宿舍19栋（20个楼口），3048个房间，总床位16696张，总建筑面积12.7万平方米（5部垂直电梯）。

二、服务目标

（一）具有标准化、专业化、人性化的物业管理服务。

（二）学生宿舍卫生环境优美，干净整洁，物品有序。

（三）维修及时高效，服务热情。

（四）注重环境育人和服务育人。

（五）能够圆满学校交办的其他各项临时性工作。

三、基本要求

（一）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

（二）根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

（三）保持同采购人管理职能部门的密切关系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的监督

（四）严格审核录用本物业项目劳务人员，如有调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

（五）及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的中标单位工作人员（以采购人书面通知为准）。

（六）中标单位必须保证采购人要求的最低人数。

（七）建立从业人员考勤制度及岗前培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

四、物业管理项目职责范围

（一）学生宿舍日常管理及与之配套的24小时更值、钥匙管理、安全教育和防火防盗等服务。

（二）学生宿舍楼内走廊、卫生间、楼梯及公共区域的保洁和临时性的宿舍内保洁等。

（三）学生宿舍日常维修、检修等保障服务。

（四）学生宿舍日常管理保障、保洁备品和维修材料支出费用。

（五）能满足采购人临时派遣人员业务需要及完成各项临时性工作，例如小批量搬家、大型活动的卫生服务保障、新投入建筑的开荒保洁、学生宿舍离校后及开学前的集中保洁等。包括但不仅限于以上内容。特殊临时性工作经双方协商达成一致后执行。

（六）零碳校园管理。配合学校做好水、电、垃圾分类等方面的节能减排工作；配合学校做好学生双碳教育工作；配合学校做好高校双碳调查研究及零碳社区建设工作。

（七）配合学校做好学生劳动教育课程的相关工作。

（八）合同期内，学校组成物业服务考核委员会，对物业公司进行年度考评，年度考评综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，合同继续执行；年度考评综合得分在80分以下（不含80分），学校有权终止本合同。

五、物业服务人员要求（96人）

（一）所有人员总体要求 ：所有物业服务工作人员身体健康、无传染性疾病、无犯罪前科、能够胜任相应岗位工作。

（二）人员数量要求

项目经理：1人；

宿舍保洁主管：1人；

宿舍保洁人员：44人；

日常维修主管：1人；

日常维修人员：6人；

宿舍值班主管：1人；

宿舍值班人员：40人；

综合管理人员：2人。

总计96人。

（三）各岗位职责要求

1、项目经理：1名，具有5年以上物业管理工作经验（上岗时核验证明材料），责任心强，负责全校学生宿舍管理工作。在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要进行串休。投标文件中须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。

具体职责如下：

（1）负责对所有中标单位服务人员的管理，掌握全面情况，根据计划和要求，结合实际，科学安排落实各项工作，完成物业服务任务。

（2）制定勤务方案，与采购单位经常沟通，随时了解采购单位的需求，检查各项工作的落实。

（3）认真执行采购人有关规章制度，加强队伍管理。

（4）掌握中标单位服务人员在岗情况。

（5）按计划组织中标单位服务人员开展物业服务技能训练，提高物业服务人员的专业技能和服务水平。

（6）对物业服务器械、工具、物料等进行管理，物料的采购使用，达到采购人要求。

（7）对管理层骨干进行教育和培养，提高他们的组织能力和管理水平。

（8）对物业服务人员进行法制教育、职业道德教育、爱岗敬业教育。

（9）对服务范围进行经常性的安全检查，发现问题及时解决，消除隐患。

（10）做好思想政治工作，关心服务人员的生活，及时帮助解决实际问题。

（11）定期总结工作，开展经验交流，及时向采购人反馈队伍管理信息。

（12）做好考勤审核、服装发放（服装由中标单位提供）、报表和服务人员调配工作。

（13）落实服务队伍内部安全措施，防止发生服务人员违法违纪问题和重大安全事故。

（14）定期参加采购人主管部门例会。

（15）听从采购人主管部门指挥，完成采购人主管部门分配的各项任务。

2、宿舍保洁主管：1名，具有5年以上物业管理工作经验（上岗时核验证明材料），责任心强，负责全校学生宿舍保洁管理工作。在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要进行串休。投标文件中须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。

具体职责如下：

（1）主要制定招标单位保洁计划，完成保洁自查。

（2）对保洁工具、物料、劳保用品等进行管理，物料的采购使用，达到采购人要求。

（3）制定极端天气条件后的校园环境突击清理应急方案。

（4）制定采购人安排的临时性工作保障方案，并负责监督实施。

（5）对保洁人员进行职业培训，规范保洁人员行为。

（6）按采购人主管部门要求，完成采购人主管部门分配的各项任务。

（7）协助项目经理完成日常管理工作。

3、维修主管：1名，具有5年以上物业管理工作经验（上岗时核验证明材料），负责学生宿舍维修维护管理工作。在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要进行串休。投标文件中须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。

具体职责如下：

（1）负责对所有中标单位维修人员的管理，严格执行招标单位相关规章制度及具体要求，落实对维修人员的管理；

（2）负责学生宿舍的日常维修、检修计划的制定，经招标单位批准后组织实施。

（3）掌握全面情况，结合实际，科学安排落实各项工作，完成维修维护工作。

（4）落实人员考勤、绩效考核、文明施工等工作；

（5）按计划组织中标单位维修人员开展技能培训、安全培训，提高维修人员的专业技能和服务水平。

（6）对物业服务器械、工具、物料等进行管理，物料的采购使用，达到采购人要求。

（7）落实服务队伍内部安全措施，防止发生维修人员违法违纪问题和重大安全事故。

（8）对服务范围进行经常性的安全检查，发现问题及时解决，消除隐患。

（9）按采购人主管部门要求，完成采购人主管部门分配的各项任务。

（10）协助项目经理完成日常管理工作。

4、宿舍值班主管：1名，具有3年以上物业管理工作经历（上岗时核验证明材料），能熟练使用计算机等多媒体工具，能够完成采购人布置的相关工作。在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要进行串休。投标文件中须提供截止开标前 6 个月内任意1个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。

具体职责如下：

（1）主要完成宿舍钥匙、门卫值班的日常管理，定期核查宿舍内学生住宿情况，建立学生住宿档案。

（2）对宿舍值班人员进行培训，要求其对本楼居住学生达到90%以上识别率。

（3）定期开展寝室内关于防盗、防火、卫生等方面安全检查、建立台账。

（4）掌握学生思想动态，协助学生管理部门开展服务育人工作。

（5）组织关于宿舍文化活动，丰富学生课余生活，每学期不少于1次。

（6）按采购人主管部门要求，完成采购人主管部门分配的各项任务。

（7）协助项目经理完成日常管理工作。

5、其他管理人员具体职责：按照采购人要求对学生宿舍进行综合管理，在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要进行串休。配合项目经理和主管组织完成各项具体工作。

（1）保洁人员：44人

具体职责：负责学生宿舍门前、大厅、走廊、楼道、电梯、洗手间、淋浴间、活动室等公共场所的卫生、物品清洁等工作,不得在楼内存放废品杂物。保洁人员要求责任心强，身体健康，掌握保洁基本常识。保洁人员工作期间着装整齐，工具整洁、统一。

（2）日常维修人员：6人，项目实施前，中标单位需对维修人员进行政治审核和岗前培训，审核培训通过后方可上岗。其他条件以满足现场实际需要为准。若现有维修人员数量不能满足工作需要，中标单位需保证数量，直到满足采购人要求。

具体职责如下：

①宿舍楼内进户供电设备、线路、开关、插座、灯具等所有电气设备的零星维修。

②宿舍楼内给排水管道、阀门、水龙头、淋浴设备、下水池、下水弯管、地漏、小便器、大便器、屋顶排水管道防雨帽、给排水小件等所有给排水设施的零星维修、更换。中标单位需要配备各种管径的PPR热熔设备、下水疏通机等设备；

③宿舍楼内5平方米以下的顶棚及墙面的大白零星维修，2平方米以下的地砖、墙砖、踢脚线的零星维修；宿舍门前台阶零星维修。

④宿舍楼内护栏、楼梯扶手、指示牌、宣传板等设施的零星维修。

⑤采购人宿舍楼内门窗、锁具、把手、折页等五金件，胶条，开启扇、推拉门等小件的零星维修。

⑥学生宿舍内桌、椅、床、柜等家具和窗帘等维修。

⑦突然断电、消防报警、夜间跑水等各类应急维修。

（3）宿舍值班人员：40人，年龄在60周岁以下（年龄计算以入职日为截止时间，入职时核验证明材料）。

具体职责如下：

①学生宿舍24小时门卫值班，每个楼口夜班值班人员不少于1人。周六、周日、及法定节假日按照采购人要求安排值班人员，不少于2人。工作内容包括楼内巡视、维修申请、入退、调并寝管理等。

②宿舍文化建设，服务育人、环境育人、管理育人与实践育人。

③对学生进行环境卫生、节能减排、身心安全等方面的养成教育与保障措施。

④负责学生宿舍安全，防火、防盗、防诈骗。采购人只提供门卫值班室、夏季降暑、冬季保暖等水电消耗与采购人协商解决。全部学生宿舍为全天24小时值班管理，即全校19栋宿舍(20个楼口)每天至少需20人24小时值守。

（4） 综合管理人员：2人。

工作职责：根据采购人及中标单位的要求完成日常工作。

六、服务标准、服务质量要求

（一）宿舍楼内保洁工作及除雪服务。

学生宿舍保洁面积、值班任务及人员需求情况简表

注：以上单体建筑保洁、值班人员数量为采购人提出的最低要求，投标单位可根据自身情况酌情自行配置合理人数方案。中标单位所用保洁用工具、设备、消耗品等均由中标单位自行提供。

服务标准及质量要求：

1、总体要求

（1）垃圾桶无异味，桶身干净无污迹、无水迹，日产日清。

（2）天花板、墙身、灯饰和风口无灰尘、污迹、无蜘蛛网。

（3）墙面应光洁，无积尘、污迹、无蛛网。

（4）门表面无灰尘、污渍、霉变；门框、门角落无蛛网，无明显积尘。

（5）室内地面应光洁，无灰尘、污渍；水泥地面无污渍、水渍及纸屑烟头等杂物；室外地面无污渍、油迹，无纸屑烟头等杂物。

（6）地面湿滑时，应放置警示标识（警示标识由中标单位提供）。

（7）区域内所有不锈钢部件应光亮，无灰尘、污渍、痕印、手印。

（8）区域内所有玻璃应光亮，无灰尘、污渍、无明显手印。

（9）标识牌表面无灰尘、污渍，内容清晰。

（10）标识挂牌安装牢固，无明显积尘、污迹及蛛网；标识贴牌粘贴牢固，无起翘，表面无灰尘、污迹，定期保洁。

（11）基础设施、消防器材表面、疏散指示灯、开关盒、墙插等表面无积尘、污渍。

2、走廊

（1）走廊天棚无灰尘、灰吊、蜘蛛网等；走廊墙牙立面及墙牙边无灰，见本色。

（2）墙面无灰尘、无痰迹、无球印、无脚印、墙面张贴，印记随时清理。

（3）墙面电源开关见本色、墙面上消火栓门框、门玻璃及周边墙面洁净。

（4）走廊暖气无灰、洁净。

（5）走廊地面、边角、墙角洁净，无泥、无杂物﹙烟头、饮料瓶、垃圾袋、碎纸﹚。

（6）走廊公共玻璃、门洁净、无尘，地面无尘。

（7）保证楼门入口脚垫的整洁卫生并及时更换（脚垫由采购人提供）。

（8）地面：地面应光洁，无灰尘、污渍；水泥地面无污渍、水渍及纸屑烟头等杂物

3、楼梯

（1）梯、台、天棚无灰、无灰吊；墙面无灰尘、无痰迹、无球印、无脚印、墙面无张贴、无乱画印记；如墙面有印迹须用沙纸横向擦打，窗台无灰，楼梯玻璃洁净。

（2）楼梯墙牙立面及墙牙边无灰、无痰迹、见本色。

（3）楼梯扶手及栏杆平面无灰见本色，不锈钢扶手要求有光泽。

（4）缓步台暖气无灰、洁净。

（5）楼梯平面、立面无泥、无痰迹见本色，楼梯外侧面无渍迹。

（6）楼梯间的各层通道门见本色、平面无尘、玻璃洁净。

4、盥洗间

（1）棚板、瓷砖墙面无渍迹，乱写乱画、小张贴发现随时清理。

（2）水池台面、池盆内及水槽下水管内无渍垢、灰尘、剩饭菜、垃圾。

（3）水池面无粘垢、剩饭菜、积水、地砖、地漏见本色、水池及地面的地漏加盖。

（4）门、门隔板、门上亮洁净，无灰、无水渍，玻璃及镜子明亮，门口地面边角洁净。

（5）镜子光亮洁净、无水印。

（6）墙面瓷砖光亮、无尘土、无印迹。

（7）水龙头无印迹。

（8）地面洁净无杂物、水迹。

5、卫生间

（1）棚板、瓷砖墙面无渍迹，无乱写画、乱张贴。

（2）门、门隔板、门上亮洁净，无灰、无水渍，玻璃洁净，门口边角洁净。

（3）便器内外无尿碱、无水锈、见本色，卫生间内无异味。

（4）拖布池内、水箱内外无积渍，地面无积水、无积渍、见本色。

（5）地面洁净无杂物、水迹。

（6）在保洁过程中应放置相应提示标识（提示标识由中标单位自行提供）。

6、电梯

（1）轿厢地面应光洁如新，无灰尘、污渍。

（2）天花、门缝、门槽应无灰尘、污渍、蛛网及砂粒等杂物。

（3）不锈钢梯身应光亮，无灰尘、污渍、痕印、手印。

（4）每周清洗更换电梯地垫（电梯地垫由中标单位自行提供）。

7、除雪

除雪范围：宿舍楼门前及学生宿舍承担学校划分的除雪区域。冬季除雪按沈阳市和采购人有关规定执行，禁止使用除雪剂等化学用品，应在出入口铺垫防滑垫，并在湿滑区域放置警示标识（防滑垫及警示标识均由中标单位自行提供）。 宿舍楼前，随下随扫。学校划分雪段按照学校要求执行。

8、室内保洁频率如下表

9、其他

（1）包括草酸、洁厕剂、空气清新剂、垃圾袋、钢丝球、抹布、各类保洁用道具、洗衣粉、手套等保洁、劳保用品由中标单位自行提供。

（2）学生首次入住或调整入住前的学生寝室深度保洁，床体、桌面无乱贴乱画，衣箱、书柜内无杂物，窗明几净、地面整洁。

（3）保洁人员需引导学生将垃圾统一带到楼下，不得堆放在走廊、卫生间。

（4）按采购人要求，完成临时环境整治突击任务。

（二）修缮服务

宿舍楼内所有建筑单体内3.6米以下的土建、给排水、电气、门窗、家具等专业的零星修缮工程，简称零修工程，中标单位提供人员服务及所有的维修工具及维修所需的交通工具，维修所需的材料由中标单位提供，水电消耗由采购人承担。

服务标准及质量要求：为满足本校维修工作需要，采购人特制订以下服务标准及质量要求，中标单位如有违反或拒不执行的，采购人有权要求中标单位更换项目管理人员；

（1）工作人员须具备适应本岗位的技能水平、身体健康证明。

（2）中标单位要及时上报人员、工种变动情况，根据甲方实际需求无条件配合增加人员及工种；

（3）服务人员服装统一、佩戴胸牌、语言文明、热情周到，准备必备的自洁工具、善后施工现场。

（4）中标单位维修人员，无缺岗现象。如发现缺岗、无证上岗，采购人有权对中标单位进行追责。维修人员禁止酒后作业，班前5小时以内禁止饮酒；

（5）及时汇报维修进度，维修计划，保证时间范围内完成工作任务，如遇维修任务未完成且无人接班，必须把工作做完后才能离岗；

（6）建立巡视检查制度，应有专人负责在校区内进行巡视，及时、处理发现问题，每月将修缮记录整理上报。

（7）零星修缮接到报修申请后，中标单位要及时派出维修人员到报修地点执行修缮任务，并做好修缮记录，不能及时修缮的说明理由。一般维修工作，维修人员要在10分钟内赶到现场，零修任务一般不超过3小时。遇到跑、漏、堵、停等特殊情况要在5分钟内到现场抢修，并在1小时内完成。无特殊情况，当日报修，当日完成并消单。因中标单位维修不及时，导致影响采购人正常运行的事故，造成采购人单位财务损失的，中标单位需按价进行赔偿。情节严重的，采购人有权追究中标单位的法律责任。

（8）采购人单位会不定期的对维修情况进行回访，要求中标单位满意率良好及以上的比例要达到95%以上，合格率要达到100%。

（三）学生宿舍管理及配套保障服务

（1）学生宿舍24小时门卫值班、楼内巡视、维修申请、入退、调并寝管理等。

（2）宿舍文化建设，服务育人、环境育人、管理育人与实践育人。

（3）对学生进行环境卫生、节能减排、身心安全等方面的养成教育与保障措施。

（4）负责学生宿舍安全，防火、防盗、防诈骗。全部学生宿舍为全天24小时值班管理，即全校19栋宿舍(20个楼口)每天至少需20人24小时值守。服务标准以及质量要求：宿舍公寓化管理参照《高等学校学生公寓社会化服务(辽宁省地方标准DB21)》执行。采购人将按照此标准进行验收。

七、其他要求

1、项目经理、主管不得擅自更换，在未经采购人允许情况下，中标单位擅自更换项目经理、项目主管，采购人有权利要求中标单位承担违约责任。

2、中标单位需加强员工安全教育与培训，配备必要的安全防护设施，加强管理和服务范围内的安全监督检查，中标单位服务人员出现任何意外伤病、死亡、失业等情况，一律由中标单位负责。

3、中标单位须按照国家相关政策，为职工办理各种保险，自行处理各种劳务纠纷，应保未保人员出现的一切责任及后果由中标单位承担。

4、中标单位应充分考虑项目的实际情况，提前组织人员分批进入项目现场，做好员工培训和保洁、维修物料等准备工作，以保证服务的及时性、有效性和安全性。

5、因中标单位工作失职或工作质量不达标给采购人及服务对象造成的人身及财产损失由中标单位负责，由此产生的法律责任全部由中标单位负责。

6、在寒暑假学生离校前制定专项工作计划并报采购人审批，采购人对工作质量进行检查。

7、中标单位应在项目服务期满时做好项目接管及移交。

九、费用构成

1.物业管理费预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额五险、每年实际发生的保洁材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用，服务期内采购人不再额外支付其他费用。

2.物业公司人员的基本工资应符合沈阳市有关最低基本工资标准的规定，岗位津贴参照沈阳市物业管理行业领域的相关规定执行。物业公司必须合法用工，并为员工依法购买社会保险，每月需提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。

注：1.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

2.投标人应提交证明文件，证明其投标内容符合服务需求。证明文件符合投标人须知14.2的要求。